Продажа комнаты в коммунальной квартире: особенности сделки

• Поделиться:

Коммунальные квартиры – это морально устаревший, но хорошо известный жителям России формат жилья. В настоящее время идет процесс расселения коммуналок, но пока в них проживает довольно значительное число граждан. Можно сказать, что коммуналки в Москве формируют отдельный сегмент рынка недвижимости, ведь продажа комнаты в коммунальной квартире имеет свои специфические особенности.

Право преимущественной покупки: сначала – соседи, затем – остальные

Если вы решили продать комнату в коммуналке, вам следует учитывать, что Жилищный Кодекс РФ закрепил преимущественное право покупки за остальными собственниками комнат. Таким образом, продать свою комнату постороннему лицу вы сможете лишь в том случае, если соседи откажутся воспользоваться этим правом.

На практике это реализуется следующим образом. Вы должны известить остальных собственников в письменной форме о намерении продать комнату, указав при этом ее реальную стоимость и прочие условия сделки. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением в получении. Если вы не уверены в добросовестности соседей, можно поручить данное действие (передачу заявления) нотариусу. При этом у ваших соседей будет ровно месяц, чтобы воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Лишь после этого возможна продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу.

Важный момент: при нарушении указанного преимущественного права покупки, любой из собственников других комнат может потребовать через суд перевести права и обязанности покупателя на себя. Идеальный вариант – когда соседи готовы оформить отказ от покупки у нотариуса, либо могут это сделать при регистрации сделки купли-продажи в соответствующем регистрационном органе. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, то приоритетным правом покупки будет обладать город, и тогда вам придется обращаться за разрешением на сделку в районную управу.

К сожалению, существует немало подводных камней, из-за которых продажа комнаты в коммунальной квартире бывает проблематичной. Например, когда один из собственников является несовершеннолетним, отказ от преимущественной покупки может быть дан лишь с разрешения органов опеки. Известить о продаже другого собственника, сдающего комнату в аренду, тоже не всегда просто, если вы не знаете место его реального проживания.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: ограничения

Следует знать, что в определенных случаях сделка купли-продажи комнаты в коммуналке может быть признана недействительной. В частности, если в результате продажи и вселения граждан создается обстановка, приводящая к значительному ухудшению условий проживания других собственников или нанимателей комнат. Собственники и наниматели, направив иск в суд, могут добиться признания сделки недействительной.

Другой пример – продажа комнаты в коммунальной квартире привела к тому, что в нее заселились лица, чье проживание в коммунальном жилье не допускается действующим законодательством. Речь идет о людях, страдающих отдельными заболеваниями в тяжелой форме, что прописано в соответствующем Законе г. Москвы (п. 3, ст. 6 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения"). От этих малоприятных последствий также стоит заранее застраховаться.

Сложно, но возможно

Несмотря на некоторую сложность процесса, продажа комнаты в коммунальной квартире остается одной из сделок, которые регулярно проводятся на московском рынке недвижимости. Лучше всего, конечно, использовать опыт профессиональных участников рынка – риелторов, которые хорошо знают тонкости и помогут справиться с задачей максимально быстро. Но вы можете все сделать и самостоятельно, в чем вам поможет информация из этой статьи.