Продажа квартир от застройщика

Какие встречаются варианты приобретения?

Мало кто не мечтает приобрести себе новое жилье. Причем, новое в самом прямом смысле этого слова. И такая возможность существует: в настоящее время первичный рынок жилья богат различными предложениями, продажа квартир от застройщика стала нормальной практикой. Схем реализации жилья на стадии строительства тоже придумано немало, и каждая из них несет как определенную выгоду, так и долю риска для покупателя.

«Белые» схемы реализации жилья в новостройках

По сути, к единственной «белой» схеме можно отнести договор долевого участия в строительстве, который регламентируется известным законом за номером 214. Его суть в том, что дольщик обязуется вложить средства в строительство объекта, а застройщик обязуется построить объект в указанные сроки и передать его часть в собственность дольщику. Данным законом наиболее полно прописывается оптимальная продажа квартир от застройщика, да и покупатель в этом случае получает максимальную защиту, вплоть до возможности разрыва договора в одностороннем порядке при невыполнении девелопером своих обязательств.

Договор долевого участия вступает в силу лишь после его государственной регистрации. Это большой плюс, поскольку в таком случае он пройдет определенную правовую экспертизу. Однако и при заключении договора по 214-му закону необходимо внимательно изучать все пункты документа, а также всю документацию касательно проекта и компании-застройщика, которую последний обязан предоставить. Продажа квартир по договору долевого участия, по мнению специалистов, сегодня является наилучшим вариантом для покупателя.

«Серые» схемы продажи квартир в новостройках

На сегодняшний день, некоторые застройщики не спешат использовать в работе договор долевого участия. Многие девелоперы считают закон номер 214 недоработанным, ущемляющим права самих застройщиков и снижающим эффективность их работы. Причем, статистика показывает, что наименьшее количество девелоперов работает по 214 закону в Москве, в регионах эта практика нашла большее применение. Поэтому при продаже квартир часто используются, так называемые, «серые» схемы.

Наиболее широкое применение нашла схема с использованием предварительного договора купли-продажи, а также схема с использованием векселей. В первом случае, застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи, то есть продать ему квартиру после того, как дом будет построен. Однако оплата квартиры, как правило, производится в момент заключения предварительного договора. Таким образом, после возведения объекта фактически он будет принадлежать застройщику, который может попытаться распорядится им по-своему. Кроме того, в предварительном договоре фактически невозможно описать предмет договора, то есть квартиру, которая еще в природе не существует. Подводных камней в продаже квартир по данной схеме немало, и в случае неприятностей будет непросто защитить свои права: получить квартиру или вернуть свои деньги.

Вексельную схему многие специалисты считают наиболее рискованным вариантом. Суть такой сделки в том, что покупатель приобретает у компании-застройщика вексель на сумму, равную стоимости жилья. В предварительном договоре обычно указывается, что оплата квартиры будет производиться путем погашения векселя. Однако на деле сам вексель и формальное обязательство предоставить квартиру покупателю не имеют связи, поэтому, при такой продаже квартиры от застройщика, последний может спокойно погасить вексель деньгами вместо квартиры. А в случае банкротства фирмы покупатель вообще простится с вложенными средствами. С погашением векселя тоже все непросто, поэтому здесь, как и в любом другом случае, необходима консультация опытного профессионала. В конце концов, может случиться и так, что к формальному моменту погашения векселя, фирмы, его выдавшей, уже не будет существовать.

Есть немало и других, менее распространенных «серых» схем продажи квартир. Это договор продажи с рассрочкой платежа, вариант покупки через жилищно-строительные кооперативы, участие в жилищно-кооперативном строительстве, договор о бронировании квартиры, и т.д. Следует сказать, что некоторые юристы считают, что если застройщик изначально является ненадежным, то одинаково рискованной будет любая форма сделки, поскольку, если на балансе данное юридическое лицо не располагает имуществом, то и взыскать с него реально нечего. Поэтому эксперты, в первую очередь, советуют обращаться лишь к известным и надежным застройщикам, уже зарекомендовавшим себя на рынке. А во вторую очередь, специалисты рекомендуют внимательно изучать все документы, которые предоставляет строительная организация.