Взгляд сквозь время

• Поделиться:

Куда ни глянь – заморожены стройки, новые дома не проектируются, застройщики теряют активы… Будет ли в столице жилищный дефицит?

Падение строительства жилого сектора для Москвы особенно губительно. К примеру, в 2001-2008 гг. строилось 3-5 млн. кв. м, а в 2009 году объемы строительств упали в 1,5 раза. Согласно прогнозам в 2010 году они снизятся еще на 30% и составят 2,5 млн. кв. м. Вроде бы и немало, но основная часть новых построек предназначена для удовлетворения социальных нужд. Муниципальное жилье в общем объеме городского строительства составляло в 2000 году 14%, а в 2008-м – 42%. То есть имеется тенденция роста. Но из-за роста общих показателей абсолютное значение новостроек оказалось довольно стабильным (примерно 3,2 млн. кв. м в год).

С приходом кризиса все изменилось. Столичное правительство пока более или менее выполняет обязательства перед льготниками. А в это время девелоперам приходится замораживать строительство или переносить сроки ГК. В этом году строительство коммерческих новостроек снизилось по сравнению с 2009 годом в 2,1 раза, а по сравнению с «полукризисным» 2008-м – в 3,8 раза.

Надежды тают, как дым

На сегодняшний момент временно остановлена работа по 75% проектов! Что утешает, 89% из них - «бумажные». Дома, дошедшие до финальной стадии, будут закончены, за небольшим исключением в 6%. Меньше всего пострадали дома из экономического сегмента. Больше всего досталось бизнес классу и среднему классу. Элитных домов тоже коснулась консервация, но не так значительно. Поэтому в структуре первичного рынка Москвы произошли сдвиги. В последние годы наметилась тенденция роста строительства дорогого монолита. Теперь среди всех строящихся объектов 81% составляют дома экономкласса и только 19% поделили на двоих элитка и бизнес класс.

Рассматривая причину снижения активности строительной отрасли во время кризиса, следует отметить сбой в схеме быстрого строительства и продажи жилья. Если раньше девелоперы и покупатели брали кредиты, то теперь банки их выдают с большой неохотой. То есть девелоперу приходиться строить за свои наличные, а покупателю приобретать жилье за свои. Но где их взять? В это же время банки скупают акции застройщиков-должников.

По мнению некоторых специалистов с помощью имеющихся финансовых ресурсов у банков будет возможность лучше управлять проектами. Девелоперам в этой ситуации отводится роль «подрядчиков». Но есть и противники этой теории. Они считают, что главная цель финансиста – заработать. Естественно, что банки завершат практически готовые объекты, но какая судьба ждет остальных – неизвестно.

Захотим – построим дом

Пусть и с опозданием, но федеральные власти, наконец, стали субсидировать отрасль. Чиновники ищут возможность установить гражданам льготную ставку. Правда, она будет распространяться только на жилье экономкласса со стоимостью не более 32 тыс. руб. за метр. Более чем половина регионов России попадает под этот критерий, Москва и Подмосковье, естественно, - нет. Инициатива властей вызвала скептицизм со стороны участников рынка: в 2009 году инвестиционная нагрузка на строителей и так составляла $4,1 тыс. за кв. метр.

Однако власти смотрят с оптимизмом в будущее. Строительство жилья экономкласса в столице обходится в 43 тысячи рублей за 1 квадратный метр. По их расчетам, если отнять стоимость земли и помочь строителям с инфраструктурой, себестоимость снизится до 32 тыс. руб. за 1 кв. м. Уже запущен первый проект в районе Раменки со стоимостью жилья в 41 тыс. руб. Но станет ли такая практика повсеместной, вот, в чем вопрос?

Что нас ожидает в будущем?

Таит ли в себе опасность для рынка снижение объемов строительства? Вроде бы и нет. Имеющийся фонд больше объемов ежегодного строительства где-то в сто раз. Но здесь имеет значение вторичный рынок, т.е. количество квартир выставленных на продажу. При падении цен предложение растет, а во время их интенсивного роста – падает.

Объемы продаж на первичном и вторичном рынках почти совпадали, хотя вторичка всегда немного опережала. Сейчас этот разрыв увеличился, ведь новостройки практически не продаются, а старое жилье еще хоть как-то реализуется. Но это не решает проблему, ведь жилой фонд с годами изнашивается. Помимо этого, не всех покупателей устраивает «б/у» жилье.

Комментируя проблему дефицита жилья, эксперты единодушно утверждают, что при неизменности сложившейся ситуации в течение ближайших лет москвичи столкнуться с нехваткой жилья. Пока имеется значительный запас нераспроданных остатков готовых и строящихся домов, хотя это не равно имеющемуся предложению, так как часть из них застройщики оставили до лучших времен. То есть пока наличествующий объем новостроек достаточен, во всяком случае, до середины 2010 года. К тому же частники частично покрывают дефицит. Но если ситуация не изменится, уже с 2011 года спрос превысит предложение, дав толчок к непомерному росту цен, наподобие того, что был в 2006 году.