Рынок недвижимости – очень широкое понятие, оно охватывает различные здания и сооружения, их части, земельные участки и многое другое.

На рынке недвижимости можно купить, продать или сдать в аренду квартиру, дом, дачу, земельный участок, офис, торговые и складские помещения, производство и многое другое. Ведь недвижимость – очень широкое понятие, охватывающее различный товар, который нельзя перенести с одного места на другое.

  • Поделиться:

Недвижимость – очень широкое понятие. Большей частью это – жилые квартиры или дома в частном секторе, поскольку они составляют основную массу покупаемых и продаваемых на рынке недвижимости объектов. Но сюда также относятся любые здания и сооружения, а также их части (загородные дома, офисы, склады, производства и т. п.), земельные участки, обособленные водные объекты (озера, пруды), участки недр (шахты, штольни), леса, многолетние насаждения.

Все перечисленные объекты можно купить, продать или сдать в аренду. Это делают на рынке недвижимости, где совершаются соответствующие сделки. Рынок недвижимости не имеет конкретного адреса или территории, это понятие абстрактно и охватывает финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок. Как только кто-либо заявил о своем намерении продать квартиру – написал объявление в газету или на интернет-сайт, обратился в агентство недвижимости, – данная квартира появилась на рынке. После заключения договора купли-продажи квартира покидает рынок.

Жилая и нежилая недвижимость

Рынок недвижимости делится на два основных направления, и агенты по недвижимости (риелторы) специализируются, как правило, в одном из них.

Первое направление – рынок жилой недвижимости, на котором занимаются куплей-продажей или арендой квартир и частных домов. Поскольку в крупных городах именно квартиры в многоэтажных жилых домах составляют основную долю объектов сделок, все тенденции рынка рассматривают на их примере. Но, когда в каком-либо агентстве говорят о купле-продаже квартир, подразумевают, что здесь же занимаются и жилыми домами в черте города. Цены и спрос на жилые дома несколько отличаются от цен и спроса на квартиры, хотя в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные коттеджи, дома, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Второе направление составляет рынок коммерческой недвижимости. Его объекты – офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости могут относиться целые заводы или фабрики, как действующие, так и разукомплектованные. А могут – отдельные небольшие офисы, выставленные на продажу в офисном центре.

Деление на жилую и коммерческую недвижимость вовсе не является условным или сделанным для удобства. Сделки с недвижимостью подчиняются Законодательству РФ (Жилищный кодекс), в котором определено понятие жилищного фонда – совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение вам будет весьма непросто.

Цены и спрос на недвижимость

На любом рынке, даже на овощном, существуют общие для всех продавцов правила формирования цены на товар и динамика спроса. На рынке недвижимости также существуют границы цены (которая считается обычно за квадратный метр площади), в рамках которых та или иная недвижимость может быть реально продана в данный период времени.

Если рассматривать глобальные тенденции, то мы увидим, что цены на недвижимость растут со временем. Это связано, в частности, с тем, что население Земли увеличивается, а место, на котором можно построить здания, остается неизменным и ограничивается площадью пригодной для этих целей земной поверхности.

Однако в отдельные периоды наблюдаются и спады в уровне цен и спроса на недвижимость. Они связаны с локальными или глобальными кризисами в экономике или нестабильностью политической ситуации страны. Так, в России в 1991 году, после распада Советского Союза и смены социально-экономической формации начался ряд локальных кризисов, продолжавшихся вплоть до 1999 г. (их апогеем стал обвал банковской системы в 98 г.). Все это время рынок различных видов недвижимости испытывал резкие колебания цен. Сегодня мы наблюдаем падение спроса и цен на недвижимое имущество вследствие мирового экономического кризиса и прекращения ипотечного кредитования населения.

Вместе с тем, спрос и цены на недвижимость меняются в течение года независимо от кризисов. Активность на рынке недвижимости снижается в период летних отпусков и новогодних праздников, как следствие, несколько уменьшаются и цены.

Стоимость квадратного метра жилой площади в среднем будет разной для разных городов. Очевидно, что максимальна она в столице, и уменьшается эта стоимость с уменьшением значимости города в общественной и хозяйственной жизни страны, а, следовательно, и с уменьшением его величины.

В пределах каждого конкретного населенного пункта стоимость квадратного метра жилья также различна. Она зависит от местоположения жилья (в центральных районах квартиры стоят дороже, чем на окраинах), наличия рядом общественного транспорта (например, дороже стоит квартира рядом с метро), этажа, на котором находится жилье (первый и последний этажи многоэтажных домов пользуются меньшей популярностью, чем средние). На формирование цены влияет и состояние квартиры – качественный капитальный ремонт повышает ее стоимость.

Но основное влияние на стоимость жилья оказывают другие два фактора, по которым рынок жилой недвижимости делят на первичный и вторичный, а также выделяют класс элитной недвижимости.

Первичный и вторичный рынок недвижимости

Первичный рынок – это рынок нового жилья в только что построенных и сданных в эксплуатацию домах, а иногда даже только в строящихся (тогда говорят об участии в долевом строительстве). Первичные квартиры обычно дороже вторичных.

Вторичный рынок недвижимости оперирует жильем, бывшим в эксплуатации, поэтому оно, соответственно, дешевле. Если на первичном рынке продавцами жилья выступают компании-застройщики, то вторичное жилье продают в основном те граждане, которые в нем живут.

И в первом, и во втором случае жилье можно продавать и покупать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами агентов по недвижимости – риелторов. Как всякий посредник, риелтор берет на себя часть забот, связанных с оформлением сделки и подготовкой необходимых документов, а также предлагает покупателю ряд вариантов, соответствующих его запросам. Это избавляет от ряда проблем (снижает риски, связанные со сделкой, экономит время на поиске подходящего жилья и хождении по инстанциям при подготовке бумаг), однако стоит дополнительных денег, порой немалых.

Отдельный класс жилой недвижимости составляет элитное жилье. Оно может быть как первичным, так и вторичным. Основная его особенность – индивидуальность планировки и высокая стоимость отделки. На вторичном рынке элитное жилье определяется также местоположением квартиры (в старинном особняке на центральном проспекте города, например). Элитное жилье – самое дорогое, и его стоимость менее всего зависит от средних показателей и общих тенденций рынка.

Руполис-Растуново. МО, г. Домодедово, мкр. Белые столбы. +7 (495) 646 1758