Высокая плата за право на земельный участок является основной причиной дороговизны квадратного метра квартир на первичном рынке жилья в Москве. В связи с кризисом наблюдается тенденция к снижению этой составляющей, но она все ещё высока.

  • Поделиться:

Достаточно часто можно услышать обсуждения себестоимости квартир в Москве. Этот насущный вопрос интересует нас ещё и потому, что в условиях шаткой экономической тенденции, составляющие стоимости жилья тоже не совсем ясны. В связи с актуальностью вопроса «какова цена на жилье в Москве, и из чего она состоит?», мы взяли интрервью у нескольких девелоперов, которые открыли тайны того, на что расходуются средства при постройке очередного дома.

 Секрет себестоимости

Итак, вот, что мы узнали от специалистов. Составляющие себестоимости такие: в первую очередь – это стоимость прав на земельный участок. Хотя здесь и наблюдается ниспадающая тенденция (в докризисные времена эта часть составляла 50%, сейчас – около 30%), но как видите, она все ещё очень весомая. Следующая часть себестоимости – это строительные и монтажные расходы. Расшифруем. Сейчас стоимость квадратного метра в Москве находится в пределах от 42 до 46 тыс. руб. Но никто же не покупает общественные площади типа лестничных площадок, коридоров, помещений, которые находятся вне квартиры, а на них также тратили материалы, рабочую силу – отсюда и цена. Ещё одна составляющая – это кредиты, займы, т.е. привлеченные средства под застройку дома и проценты по ним. А дальше: проектно-изыскательские работы; расходы на оформление разрешений на постройку, утверждение проекта и тому подобное; маркетинговые расходы, реклама. Вот и получается, посмотрев на стоимость за квадратный метр, мы думаем, что доходы девелоперов весомые, но, как видите, это не совсем так.

Рассмотрим пример 

В Южном Бутове строят ЖК «Лазаревское». Что сюда входит? Строительная себестоимость – 39 тыс. руб.; так называемая, городская доля – обычно это треть дома, чуть меньше половины нежилых помещения и пятая часть гаражей. И вот эта доля увеличивает на 14 тыс. руб. изначальную себестоимость за квадратный метр.

Далее. Проекты, согласование, разрешение, прибавляем ещё 11-12%. Инженерные работы, коммуникационное подключение – тут два особых момента. Во-первых, энергетики – это монополия, поэтому с ценой не поспоришь и к конкурентам не уйдешь; во-вторых, бывают случаи, когда при технической подготовке участка несущая способность грунта невысока и отсюда вытекает ещё одна дополнительная статья расходов. По «Лазаревскому» такие расходы поднимают цену за квадратный метр до восьми десятков тысяч рублей. И это ещё не все! Учитываю все остальные расходы застройщиков: кредиты, маркетинг, аренда офисов, зарплаты рабочим, итог выходит около 84 тыс. руб. за один метр в квадрате. При таких расходах оцените рентабельность проекта, если цена для покупателя составляет 88 – 112 тыс. руб. за квадратный метр жилья. Вот и получается рентабельность – не более полутора десятка процентов.

В Подмосковье косвенные затраты ниже

В Московской области жильё ощутимо дешевле, чем в столице. За счет чего? Как отмечают специалисты, в Подмосковье значительно ниже косвенные затраты: плата за землю и др. Соответственно, основная часть средств уходит на строительно-монтажные работы. Поэтому и себестоимость одного квадратного метра продаваемой площади – чуть больше 40 тысяч рублей.

В отличие от столицы, в Подмосковье преобладает не монолитный тип коммерческого жилья, а панельные здания. Это отражается и на ценах. Так, в Апрелевке квадратный метр стоит 47- 66 тысяч рублей. Продажная наценка составляет около 50 % за «квадратуру» дорогого жилья и около 7% – дешевого. Усреднив, получаем 13-15% в каждый год двухлетнего периода строительства. Застройщиков интересуют лишь те проекты, рентабельность которых выше 20%.

На стоимость могут влиять самые разные факторы – от форс-мажорных обстоятельств в экономике страны, до темпов продажи. Готовые квартиры, естественно, стоят дороже тех, которые оплачены на ранних стадиях строительства. 

Перспективы дешевизны

Вряд ли стоит ожидать существенного удешевления жилья за счёт снижения расходов на СМР, рабочих и материалы. Единственная реальная возможность – уменьшение финансовых аппетитов города. При падении спроса местным администрациям придётся минимизировать свою долю в строительстве. Если же спрос возрастет, на эти изменения шансов нет.

Руполис-Растуново. МО, г. Домодедово, мкр. Белые столбы. +7 (495) 646 1758