Любому человеку, который хочет взять долгосрочный ипотечный кредит, следует внимательно ознакомиться с законодательной базой ипотечного кредитования, чтобы избежать в будущем неприятных ситуаций.

  • Поделиться:

Слово «ипотека», ставшее частым гостем злободневных анекдотов, означает залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Мы нередко смешиваем понятия, поэтому называем «ипотекой» также и сам ипотечный кредит, и долг и закладную по этому кредиту. Смысл, однако, меняется мало: отличие ипотеки от других видов залога заключается в том, что закладываемое имущество (квартира, дом, земельный участок), вместо того, чтобы быть переданным в руки кредитора, остается в пользовании у должника.

Таким образом, ипотечная ссуда выглядит очень привлекательно – человек выбирает приглянувшееся ему жилье и обращается в банк с просьбой выдать кредит на это жилье. Если человек платежеспособен, эту просьбу удовлетворяют, и во время подписания договора купли-продажи банк выдает продавцу требуемую сумму денег, которую затем частями получает от покупателя (плюс, конечно, проценты). Покупатель сразу же переезжает в купленную квартиру и даже прописывается в ней, однако она находится в залоге у банка, пока ему не будут выплачены все деньги в соответствии с кредитным договором.

Конечно, стоимость жилья существенно увеличивается из-за процентов, но возможность платить в рассрочку очень удобна, и многие люди сознательно и с радостью «залазят» в ипотечную «кабалу». Хорошо, если в процессе выплаты кредита финансовое состояние заемщика не ухудшается. Проблемы начинаются, если ему не удается вовремя расплачиваться с банком.

Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Отношения между залогодержателем (банком) и залогодателем (заемщиком) регулирует федеральный закон об ипотеке № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г., в который в последующие годы был внесен ряд дополнений и изменений. Этот закон – основной, но не единственный документ, которому подчиняется ипотека. Существуют еще Федеральный закон о кредитных историях, Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Федеральный закон о залоге и другие, плюс, конечно же, Гражданский и Жилищный кодексы РФ.

Закон об ипотеке состоит из 14 глав и 79 статей, в которых содержится все необходимое для человека, желающего взять жилье в кредит. Здесь можно узнать, какое именно имущество может служить залогом, выяснить особенности страхования заложенного имущества, а также ответственность заемщика в случае, если он не может вернуть банку кредит.

Последний момент обычно особенно интересует потенциальных заемщиков. Вариантов здесь может быть несколько. Статья 50 главы 9 гласит, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, обеспеченных ипотекой. Речь идет именно о неуплате или несвоевременной уплате всей суммы долга или ее части. Залогодержатель также имеет право потребовать досрочного возврата кредита, если заподозрит, что заемщик ведет себя недобросовестно. Взыскание обращается по решению суда, после чего имущество продается с публичных торгов.

Однако ряд следующих статей девятой главы закона об ипотеке накладывают на данную практику ряд ограничений, защищающих права залогодателя. Так, банк может обратиться в суд только при систематических нарушениях заемщиком сроков выплат по кредиту и не должен этого делать, если данные нарушения являются незначительными. Более того, заемщик имеет право на годовую отсрочку выплат, ведь обычно неуплаты по кредиту связаны с временным и непредвиденным для него ухудшением материального положения.

Впрочем, и банкам совсем невыгодно по первому же случаю обращаться в суд, поэтому они всегда пытаются сначала рассмотреть конкретную ситуацию и договориться с заемщиком полюбовно. Тем более, что в законе прописана такая возможность (ст. 59 гл. 10). Даже если заемщик не в состоянии расплатиться по кредиту, но честно сообщает об этом банку, дело до суда можно не доводить – по обоюдному соглашению сторон имущество и без этого может быть продано с торгов.

Отметим еще некоторые моменты. Согласно ст. 63 гл. 11, запрещена ипотека некоторых объектов муниципальной собственности (земель, квартир). В роли залогодержателя выступает исключительно кредитор, то есть банк или кредитная организация. А вот залогодателем может быть не только заемщик, но и третье лицо, которое от собственного имени заключает договор ипотеки (тогда как кредитный договор заключает уже заемщик).

Закон № 405-ФЗ: ипотека становится приятнее

Федеральный закон № 405-ФЗ от 6 декабря 2011 года, длинновато и скучно названный «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», скорректировал ряд законов, в том числе – и закон об ипотеке. Теперь жизнь заемщиков существенно облегчается. В частности, если залогодатель просрочил выплаты банку, но банк еще не продал его недвижимость, он может решить финансовые вопросы с банком без потери жилья, вернув долг деньгами, взятыми из других источников.

Если же залогодержатель (банк) оставляет предмет ипотеки у себя, то задолженность заемщика считается полностью погашенной, даже если стоимость жилья меньше суммы, необходимой для полного удовлетворения требований банка. Главное, чтобы эта стоимость, определенная во время возникновения ипотеки, оказалась не меньше, чем размер обеспеченного ею обязательства. Проще говоря, заемщик теперь может не бояться огромных процентов, которые набежали на его квартиру по долгу. Достаточно вернуть ее, и банк не сможет предъявить больше никаких претензий. Такие послабления не могут не радовать простых смертных, которые хотят взять квартиру в кредит.

Руполис-Растуново. МО, г. Домодедово, мкр. Белые столбы. +7 (495) 646 1758