Осуществление передачи в собственность строящегося жилья требует составления различных документов. Решив продать или приобрести такое жилье, внимательно изучите законодательство в этой области, чтобы не быть обманутыми нечистыми на руку дельцами.

  • Поделиться:

Возможна ли перепродажа частным владельцем строящейся недвижимости? Вроде бы нелепый вопрос, ведь, в сущности, какая разница какое продавать жилье? Но, все-таки, существуют принципиальные различия. Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы, новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.

Виртуальная квартира

Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи, как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда. Наступил кризис, но ситуация не изменилась. Предложений хоть отбавляй, продаж никаких, так почему бы не предложить привередливому покупателю приобрести новостройку в собственность, создав тем самым редкий на рынке первичек продукт.

Казалось бы все просто, но и сейчас это невозможно. До сих пор девелоперы предлагают будущим жильцам непонятные, и даже полулегальные договоры займа или соинвестирования, векселя, предварительные соглашения и т.д. Заключая такой контракт, человек не приобретает статус владельца, а только получает право истребовать это в будущем, к тому же квартиры пока нет как таковой (физически и/или юридически). Только после оформления в свою собственность построенного дома, застройщик наделяется правом передачи своей недвижимости во владение новоселам на законных основаниях. Нередко от момента продажи до оформления в собственность проходит несколько лет.

«Приобретая» в новостройке квартиру, вы получаете не реальную жилплощадь, а только право требования. По Гражданскому кодексу вы становитесь кредитором застройщика, а он – вашим должником. Продавая кому-нибудь эту пока не существующую недвижимость, вы передаете права кредитора другому лицу. Это называется переуступкой права требования. Новоявленному кредитору переходят все права и обязанности, которые имели место на момент совершения сделки. На юридическом языке уступивший права называется цедент, а получивший – цессионарий. Теперь цедент обязан сообщить цессионарию все необходимые сведения и передать все установленные законом документы.

Договор долевого участия

Существует несколько форм договора уступки. Выбираются они в зависимости от вида договора, по которому передают права. То есть, если сделка совершена в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка требования совершается в соответствующей письменной форме. Если же для сделки необходима государственная регистрация, то и уступка требования по такой сделке регистрируется. Все эти положения прописаны в статье 389 ГК РФ. Если на новостройку заключался договор долевого участия, и он оформлен на основании федерального закона № 214 от 01.04.2005 г. «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости...», то госрегистрация обязательна.

Следовательно, по такому договору переуступка прав тоже регистрируется. Она осуществляется в управлении Федеральной регистрационной службы соответствующего округа, то есть по местонахождению дома (в Москве или Подмосковье). Для этой процедуры сторонам необходимо предоставить заявление, пакет документов и уплатить госпошлину в размере 500 руб. Закон гласит, что переуступка прав на «долевое участие» может осуществляться со дня регистрации первоначального договора в государственных органах и до момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа, свидетельствующего о передаче недвижимости. Практика показывает, что в ФРС требуют заключения договора до приемки дома Госкомиссией. Однако может пройти несколько лет от процедуры приема жилья до передачи квартиры клиенту. То есть в этот период невозможно ни кому передать жилье. Обычно идут на хитрость и подписывают договор переуступки за день до Госкомиссии (задним числом). Сторонам обычно, это не грозит никакими санкциями.

Но заключить договор о долевом участии можно только в случае, если разрешение девелопера на строительство получено после вступления в силу ФЗ № 214 от 01.04.05. Это случается крайне редко, так как не выгодно застройщику. Договор связывает его обязательствами, а покупателю предоставляет слишком много прав. Вексель, предварительный контракт и другие обходные варианты не требуют регистрации. В этом случае для переуступки нужен только обычный письменный договор. Иногда по желанию покупателя он нотариально заверяется.

Что касается переуступки прав требований на новостройку, то ее заключение возможно независимо от вида договора, изначально заключенного с застройщиком. Сложности могут возникнуть, только если сделка оформлена с помощью векселя. При этой схеме договор уступки вообще не предусматривается. То есть вы фактически перепродаете другому лицу вексель, а не квартиру. Раньше были договоры соинвестирования, тогда сделки по переуступке было осуществлять легче. При продаже векселя совершается индоссамента (передаточная надпись). Если покупатель заключал договор страхования для оплаты нового жилья, придется заключить новый. Обычно бывает, что в первоначальном договоре стоимость жилья меньше стоимости по переуступке, тогда цедент обязан заплатить НДЛФ, составляющий 13% от полученной разницы, не зависимо от вида заключенного договора.

Согласие застройщика

Если клиент не выплатил до конца причитающуюся девелоперу сумму и хочет передать жилье по договору уступки вместе со своими долгами, ему необходимо получить согласие застройщика. Исключение составляет наступление смерти дольщика, тогда все его права и обязательства по договору автоматически передаются наследникам. Здесь девелопер не имеет права отказать. Переуступку нельзя запретить, если покупатель полностью рассчитался за квартиру, но ему необходимо в этом случае сообщить застройщику о предстоящей сделке в письменном виде.

Но дольщик вряд ли сможет передать права на квартиру без участия застройщика, так как девелопер должен передать новому клиенту письменное разрешение на переуступку, весь комплект документов по дому (то есть, как будто, цессионарий покупает жилье у него), сроки оплаты, платежные поручения банка и акты, подтверждающие внесение всех платежей цедентом. Для минимизации рисков будущий владелец должен узнать у девелопера, на каком этапе находится строительство, сроки сдачи, рассрочки по платежам, проценты по рассрочкам, пени, скидки и т.п. Обычно застройщик не отказывает в выдаче согласия на переуступку и переоформлении документов, но взимает за это немалую плату (от $1 тыс. до 5% от стоимости квартиры).

Помимо цессии (договора переуступки права) есть и другой способ оформления передачи недостроенной квартиры – перезаключение договора напрямую с застройщиком. При получении им заявления от продавца прав, содержащего просьбу о передачи их другому лицу, застройщик делает необходимые изменения в контракте и заключает дополнительное соглашение о смене лиц в обязательстве. Эта схема в последнее время нашла широкое применение.

Нервная сделка

Если для приобретения новой квартиры покупатель взял кредит, переуступить ее довольно сложно, но возможно. На эту операцию должен дать свое согласие банк, участвующий в сделке. Чтобы получить кредит, некоторым финансовым учреждениям необходимо внести не менее 50% от стоимости жилья. Тогда в случае согласия нового собственника, являющегося кредитоспособным, к нему переходят обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки. Другие банки предъявляют обязательное условие об уплате полной стоимости квартиры. Но, все равно, если кредит до конца не выплачен, весьма вероятно получение отказа, потому что нужно будет проверить финансовую состоятельность нового клиента, а также есть риск просрочек, неуплаты с его стороны. Помимо этого, если еще действует мораторий на досрочное погашение займа, переуступку прав совершить будет невозможно, в силу того, что ее оформляют как полное погашение одного кредита и одновременное заключение другого.

При заключении договора переуступки существует риск двойных продаж. То есть теоретически можно передать одну и ту же недостроенную квартиру одновременно нескольким лицам. Из-за того, что такие договоры нигде не учитываются и не регистрируются (кроме долевого участия), проследить за конкретным объектом довольно сложно. Дольщик, переуступивший недвижимость, лишается права требования, но у него остаются документы на жилье, поэтому он может провернуть такую сделку еще раз. Единственной гарантией может стать репутация застройщика, потому что солидные компании регистрируют все свои сделки, а значит, могут удостоверить права цедента.

Еще одна опасность поджидает контрагента – квартира могла передаваться по цепочке несколько раз. Чтобы не быть обманутыми, необходимо проследить ее «судьбу»: проверить законность всех сделок, их оплату и нет ли обстоятельств, из-за которых они могут быть признаны недействительными или ничтожными. Здесь также гарантом может выступить застройщик с положительной репутацией. Ранее подобные цепочки не были редкостью, но вышедший закон №214 запретил сделки по переуступке от одного юридического лица другому.

Но все равно, по сравнению с приобретением жилья непосредственно у девелопера, проблемы по договору переуступки возникают значительно чаще. Если в столице власти еще хоть как-то контролируют застройщиков и встают на защиту обманутых клиентов, то в области риски выше. Защиту от мошенничества может обеспечить только знание законов и сотрудничество с надежным застройщиком. Идеальным вариантом является составление договора долевого участия, регистрируемого в государственных органах.

Руполис-Растуново. МО, г. Домодедово, мкр. Белые столбы. +7 (495) 646 1758